دشتستان بزرگ- هادی پاپری: های اختصاصی در قانون تملک آپارتمان ها در مواد مختلف آن مورد اشاره واقع شده است.
توجه فرمائید که استفاده اختصاصی مالک از قسمتی از ساختمان الزاماً به معنای مالکیت اختصاصی مالک بر آن قسمت نیست.
*نمونه آن: تراس با استفاده اختصاصی یا حیاط با استفاده اختصاصی*
این قسمت ها طبق تعریف به جهت استفاده اختصاصی مالک، قسمت اختصاصی تلقی ولی در مالکیت اختصاصی مالک نیستند. مضافاً اینکه در این حالت به جهت استفاده اختصاصی، این قسمت ها از حالت مشترک خارج شده ولی کماکان در مالکیت مشاع همه مالکین آپارتمانهای ساختمان باقی هستند. پس قسمت اختصاصی می تواند حالات ذیل را داشته باشد:
١-مالکیت اختصاصی و به تبع آن استفاده اختصاصی
٢-استفاده اختصاصی بدون مالکیت اختصاصی بر آن
استفاده اختصاصی در هر حالتی موجب خارج شدن آن قسمت از حالت مشترک می شود ولی به معنای مالکیت اختصاصی بر آن قسمت نیست.
مالکیت در آپارتمانهای مختلف و محلهای پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است:
مالکیت قسمتهای اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک

*قسمتهای مشترک* قسمتهائی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل‌ پیشه مخصوص نبوده بلکه به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. به طور کلی قسمتهائی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده‌ نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتهای مشترک محسوب می شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت‌ معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت ‌های مشترک با اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند.
هر یک از مالکین می توانند با رعایت مقررات قانون تملک آپارتمانها و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی ‌خود مفید می دانند انجام دهند هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل درب یا سردرب یا نمای خارجی در ‌قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد انجام دهند.
هر کس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا ‌اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می گردد مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد. مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و‌ به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تأسیسات آن اقتضاء دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک پرداخت شود، هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرف نظر نماید.
در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار ‌فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان ‌که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری ‌می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه ‌های انجام شده، سهم‌ مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن استیجاری ایشان پرداخت شده ‌است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفاء نمایند.
در صورت ‌عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت راه و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.

*قسمت های اختصاصی*
قسمت هائی از بناء اختصاصی تلقی می شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.
علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ ها و پارک های متعلقه برای مالکیت قسمت های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت ثبتی صادر شود.
مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه، شماره پلاک ثبتی، مساحت، قسمت های وابسته، ارزش و غیره باید در سند مالکیت ثبتی قید گردد.
*مــدرس دانشگاه: هـادی پـاپـری*